主题：咱来侃侃大城市的房价到底会如何降，降多少！

当然，笔者说中国大城市房价不会大跌和大涨，不意味着他不会微跌或者微涨。实际上，日本1992年房地产泡沫破裂之后，以日元计算的东京房价经过20年之后，跌到原来的1/3，靠的就是“蜗牛精神”，一年跌一点（比方说5%~10%），20年之后就变为原来的1/3了。
政府只是希望房价不要再猛涨，或者略有下跌，或略有上涨，然后维持低利率，印钞票，让其他的所有物价都涨。这样一来，慢慢的，当物价泡沫逐渐起来的时候，房价的那个泡沫就逐渐减轻、甚至消除了。

（14）虚伪的香港资本主义
那为什么香港政府会这么做呢？他们当时不也施行的是虚伪的资本主义制度么？
这就真的要说一说香港的“特色”了。
大家都知道香港的土地都是清朝时期割让和租借给英国的，其中，香港岛和九龙半岛是割让，新界区域是租借（占现在香港总土地面积的80%以上），租期是99年。
香港自被割让以后就实施“自由港（free harbor）”制度，税种少、税率低（迄今都是），可怜的税收根本不足以维持正常的政府运作。加税吧，会葬送“自由港”的名声，不加税呢，怎么维持香港社会体系的运行，是个大问题。
无奈之下，当时的港英政府想出来土地拍卖这一招儿，就是政府垄断土地供应，实施拍卖制度，每年只供应那么一点点土地，地价自然可以使劲抬高，政府也可以获得最大收益。

受到股市和房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产（和中国好像没有任何区别！）。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国地产价格总和（和笔者前面的计算方法一样）。
最后的结果是，日本一般工薪阶层即使花费毕生储蓄，再也无力在大城市买下一套住宅，整个日本的社会阶层就此板结和凝固，能买得起住宅的只有是早期的那些幸运儿，以及后来的亿万富翁和极少数大公司高管（中国目前何尝不是？）。
不管怎么被鼓吹成所谓的“支柱产业”，但本质上房子是用来住的，如果涨到普通人都买不起的时候，你还期望他能够在上涨么？

受到股市和房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产（和中国好像没有任何区别！）。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国地产价格总和（和笔者前面的计算方法一样）。
最后的结果是，日本一般工薪阶层即使花费毕生储蓄，再也无力在大城市买下一套住宅，整个日本的社会阶层就此板结和凝固，能买得起住宅的只有是早期的那些幸运儿，以及后来的亿万富翁和极少数大公司高管（中国目前何尝不是？）。
不管怎么被鼓吹成所谓的“支柱产业”，但本质上房子是用来住的，如果涨到普通人都买不起的时候，你还期望他能够在上涨么？

（18）美国的经验
跟随日本之后，美国的房价泡沫又一次最生动的演绎了“降息印钞票，制造房价泡沫，升息收钞票，戳破房价泡沫”的故事。
从2001年起，为了避免科技股泡沫破裂和“911事件”之后美国经济陷入衰退的阵痛，美联储祭起降低利率鼓吹房地产泡沫的政策，从2000年至2005年，美国房价蹭蹭蹭的上涨——全美平均房价增长了58%，年均涨幅超过10%，2005年美国的房价收入比、房价租金比达到历史最高水平。

银行要房子有什么用？它要的是你支付贷款的本金和利息！
这下，银行的贷出去的钱没有人归还了，仓库里全成了坏账、呆账、死账，而在房地产基础上衍生出来的各种债券一下子变成了垃圾资产——就这样，贝尔斯登倒下了、美林证券倒下了、雷曼兄弟倒下了，连美国最大的储蓄银行华盛顿互惠银行也在2008年底倒下了！
“次贷”危机终于演变成了金融危机，并且开始蔓延全世界。
下图是经过通货膨胀调整之后，美国130年来的凯斯-席勒房价指数（Case-Shiller HPI）中10大城市房价综合指数及20大城市房价综合指数的变动情况

由图可见，在2000年以前，美国大城市的房价十分稳定，恰恰是从2001年美联储降低利率至美国的历史低点之后，美国的房地产价格开始蹭蹭蹭的上涨，并最终涨至历史最高。
低利率是房屋上涨的罪魁祸首！
为何？
在现有的纸币体系下，低利率就相当于鼓励人们从中央银行借贷，等于中央银行拼命新印刷钞票，导致整个社会钞票过量供应，物价上涨，而房子，传统上就被认为是最好的资产避风港，再加上人人都接触，自然成为承担物价上涨的首选。
归根结底，不是房子在涨价，而是钞票在变毛