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主题:国五条也挡不住房价涨? 开发商拆分房款曲线涨价啦

发表于2013-05-14


  

【今日话引】

  有人说国五条可能成为房价的分水岭,有人说国五条落空啦,要蒲公英说国五条也当不了逆天的房价蹭蹭往上涨。限价时代开发商如何才能涨价?拆分房价。告诉你个不好的消息——开发商已经找到了绕过政策调控的新方法,通过拆分房款的方式既规避了限价措施,又实现了增收的目的。

  




  

开发商真“鬼”——房价和装修款分离

  

  在北京房山,某大型房地产开发商五一假期的时候开出三栋住宅,由于性价比不错,吸引了大量此前排队的买房人,其中价格最便宜的7号楼基本被一扫而空。而购房者也发现,楼价出现了新变化,原本精装的房子现在被分成了毛坯房价和装修价格,自己需要签订两份合同来买房。不少买房人感叹,开发商真是“鬼”。

  昨日,有记者来到了位于房山的这一项目,该项目距离城铁房山线大学城站不远,属于精装修楼盘,最近一次开盘3栋楼,户型包括70多平方米的一居以及102平方米和108平方米的三居。在售楼处,记者看到了五一开盘的销售成果,优惠最多的7号楼销控表上几乎都贴满了认购的标签。

  在销控表上,楼盘的价格低得惊人,一套102平方米的三居,每平方米单价只有约1.6万元,总价160万元多一点,这一价格明显低于周边楼盘的价格。在旁边开的另一个毛坯楼盘,单价已经在2万元了。售楼员随后一席话解释了记者的疑惑,“我们这边只是毛坯房的价格,因为项目是精装修,每套房都有35万元的装修费用。”换句话说,整套房价格为185万元左右,这样算下来,这一价格就没那么优惠了。

精装修合同有虚高 未来如出售税费将更多

  

  购买这样类型的房产,购房者需要和开发商签订一个购房合同,内容是涵盖毛坯房的合同。与此同时,买房人还需要和开发商指定的建设公司签订一个精装修合同。“我们的装修公司就是我们的承建商,且装修合同上都会明确装修标准等。”售楼员表示不要为此担心。虽然这一形式和以前的一份大合同不一样,但对买房人的承诺并没有变。

  当询问这一模式是否是因为住建委限价的原因,使得开发商利用毛坯房的价格去获得预售许可证,然后再通过精装修的方式获得高利润。售楼员明确表示了否认,并称目前该公司的多个项目都采取了两份合同的方式,这是销售方式的改变。

  但据了解,从以往精装修的标准来看,同类型的装修标准大约为1000元-1500元/平方米,而现在3000元-3500元/平方米的装修标准显然有虚高的成分。对于这种疑问,销售人员只是笑而不答。

  不过,售楼员又尝试游说记者称,通过房价拆分,买房人可以得到不少实惠,比如少交契税。因为总价变低了35万元,买房人的契税基数就变成了160万元,以家庭第二套房3%契税为例,仅这一项就可以少交1万元。

  然而,从房地产中介获悉,这一税费优惠只是暂时的。“要是这一房屋一直居住还行,如果未来出售,这些钱又会再流出去。”根据京版国五条细则要求,二手房交易过程中要收取房屋收益的20%作为契税。精装拆分后购房成本被人为做低,虽然部分装修款可以抵扣,但并不能全额计入,消费者再次出售房屋的时候就需要投入更多的税费。

房价拆分提高首付 开发商提供消费信贷有门槛

  

  房价拆分还会对买房人造成更大的现实挑战——首付款增加,贷款额降低。如果按照原本一份购房合同,185万元的房款,30%首付款,买房人需要一次性掏出约56万元的首付款。但装修和毛坯房分离后,购房人需要支付48万元的房子首付款和35万元的装修款,两者总计83万元,对于购房人群来说,首付相当于增加了50%。

  对于装修款35万元,开发商也做了一些财务安排,让一家银行提供消费信贷。在支付装修款时,买房人可以办一张信用卡,将这笔35万元左右的装修款安排成大额分期付款。但售楼员也坦承,虽然如此,并不是每个人的信用状况都能够申请到如此之高的分期额度。

  而且分期贷款的手续费和利息也是一笔不小的开销。据记者了解,根据这家商业银行的消费贷款利率,35万元的分期手续费加利息约3.8万元。房山这一项目的开发商对装修费分期产生的手 续费和利息进行了全额补贴,但并不是所有的开发商都有如此财务安排。

  3月开始,北京市住建委加强对预售许可证审批的管理,楼盘价格偏高将不发预售许可证,因此拆分房价对于开发商而言也是无奈之举,略微一想其实购买拆分房款的房子成本风险更上一层,这些最终损害的是谁的利益?大家心知肚明啊。

  


每日话题:

开发商拆分房款曲线涨价,这事你怎么想?是不是觉得谁也无法阻止房价上涨了?你对未来的房价怎么看?


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