主题：2013年房价走势如何？静听我分析！

研究楼市一年了。因为守着自己的店，空闲时间比较多，我搜集了几乎网上能找到的所有楼市分析资料，天涯论坛、百度文库、爱问共享、百度新闻……光从天涯论坛复制下的资料，整理成Word都有3000多页……现在我把这一年的研究结果拿出来和大家分享、讨论。

网上无数人进行过房价预测，但事实证明绝大部分都是错的，包括无数著名的专家。
2012年预测房价出错的专家，最出名的是谢国忠，这位专家曾经预言2012年北京房价将跌5成，但到了2012年年底，事实让我想起网上的一句话，“专家的话算个屁。”

2013年全国人民都在等着预测房价出错的郭建波上长安街裸奔。最后他耍赖了，PS张图了事，不是条汉子。
事实证明，专家的话不能信，我们只能靠自己。自己努力去分析房价，分析对了房价走势，也许就会拯救你半生的积蓄。

虽然专家的预测基本上都错了，但专家的无数次错误对我们是非常有用的，因为我们搞明白了他们到底错在哪了，我们也就真正抓住了房价走势的关键。

专家错在哪？
1。他们错在用一大堆经济学的理论来解释一个政治主导的市场，所以什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。
2。他们错误地解读了国家的调控政策。当真正需要用政治学解释这个市场时，这些善良的专家又错误地估计了调控政策真正目的。所以他们的预测从来都是一个字：错。
无数血的事实早已证明，中国房价是一个政策市，但政策的力量到底在这个市场中占多大的比重呢？我们来看房价的构成就明白了。

一。房价中ZF拿走的钱占75%，所以决定房价的最大力量就是ZF。我们的房价，至少有七到八成是由政策决定的。
证明如下：（文章的最后还有更多证明数据，数据党请看最后。）
南方新闻网:《全国去年房地产销售额6.4万亿 ZF拿走75%》
根据官方数据计算粗略估计，ZF和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%。（详细数据在后面，数据党请看最后。）

我们市旁边的一些农村准备拆房了，我告诉你是做什么吧，是建设新农村项目，也就是旧房拆掉，还新房。你们有没有留意过？

4. 未来十年，五线城市除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。（同上，为了给大家个示范，五线城市绝大多数会以平均每年5%的幅度阴跌。关于下跌的模式我要说明一下。基本上不会有暴跌，每次下跌一点，就会吸引一批刚需入场，然后就是小涨，然后再下跌。每次套牢一批有效刚需后，就会接着跌。最可能的情况就是五线城市阴跌10年，平均每年5%，直到10年后达到五线城市历史高位的60%左右。而且最近三年大多数五线城市最可能出现的情况是房价僵持，有价无市。在这三年中，有些城市涨，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始全线跌了。）
我要说明一点，大家要研究楼市，一定要去看当地的房地产市场年报，房地产市场月报。这些网上都可以搜到。一定要真实地在当地多实地走走。预测具体的涨幅和跌幅很难的，但如果你真正要买房，必须要心中有个数。猜对了，你将节约十万、几十万的血汗钱。就算具体的涨幅和跌幅看不准，你也一定要看清楚大势。最关键的是看清楚调控政策的真正目的，随时关注ZF的货币政策。人只能靠自己。你要把楼市的关键因素看清楚了，然后随时关注调控政策和货币政策，这样你才能在关系一生的资产抉择中选中对的那一项。
我鄙视一切听了专家的话没买房而去骂专家的人。大家都是成年人，成年人要为自己的行为负责。人家免费给你意见、给你分析，既然你相信了，你就要为你自己的判断负责。那些骂牛刀的人都是活该。虽然我根本不信牛刀，但我更鄙视那些骂牛刀的人。人要为自己的决断负责。

四。用事实来看清楚政策。
请大家一定要看清楚政策。因为楼市是个政策市。你要知道，伤害猿类自己的政策肯定不会出。就算出了也不会被执行，所以很多错误理解调控政策，天天盼着政策将房价的的人一定要洗洗睡了。房价将肯定是因为政策都托不住房价了才会降，一直以来的政策灵魂都是“明调控，暗托市”。
很简单的道理，你买套100万的房子，ZF收走了70万，你觉得他会降房价吗。
我们先看养老政策，那些相信了ZF政策二十年的1000万失独老人情何以堪。
“信ZF，母猪能上树”。ZF为了推行计划生育政策。1985年，ZF说“只生一个好，ZF来养老”;1995年，ZF说“只生一个好，ZF帮养老”；2005年，ZF说“养老不能靠ZF”；2012年，ZF说“推迟退休好，自己来养老”（后面有报纸图片）
党政分开喊了27年，一直分不开；官员财产公布喊了18年，一直不公布；加大教育投入喊了16年，一直不投入；医改喊了11年，就是不见改；宏观调控降房价喊了7年，就是不降反而涨；《收入分配改革》喊了8年，到现在都出不了台。而微博实名制喊了1个月，居然就实现了；网络治理喊了1周，第二周就立法通过了！这TMD什么效率和公平呀？

好文！房价和M2成正相关性，一针见血！

我们可以简单的把M2和房价关系通过时间纬度联系起来就是：M2值6——10个月左右体现在房价上（宏观量，不涉及具体城市）

最后告诉大家关键的一点，目的是给自己积点德。房子保值是个天大的谎言。你想想，即使房价是上涨的，但那是纸上富贵，你能把它兑换成现金吗？真正的保值品必须是能保证确定可以兑换现金的。三四五线城市房子，我几乎可以肯定地说，根本无法保值，因为无法兑换现金。套现问题被所有鼓吹买房保值的人忽略了。因为二手房要首付六成，加上各种税费，一次性就要付二三十万现金，现在这样有实力的刚需还有几个，拿得出首付六成的刚需，他不会去买首付三成的新房吗。所以房子那些账面上增值的钱，根本无法兑现准确地说，只能让5%左右的人兑现。那只是一场纸上富贵。为什么这么说？
一个城市，假如大家都把房屋拿来套现金，那么楼市直接就垮了，怎么可能保值呢？将来无数在2010年之后买房的人肯定会栽在这上面。保值的是哪些在高位能幸运地把房子卖出的少数人，比例不会超过5%，因为如果100%的投资者都把房子拿来兑换现金，直接的结果就是当地楼市崩盘。三四五线城市下场是一样的，最后都是纸上富贵。我几乎可以肯定无数的人都会栽在无法套现这一条上。现在中国的房子全卖了，差不多可以买下两个美国了。大家想想吧，可能吗。

2013年房价怎么可能降呀！！