主题：保利2千亿难挡增速放缓 未来3成投资转商业地产

近日，随着保利、中海等央企以价换量的号角越吹越响，网络上出现了地产央企“限时清存货”的传言。2012年伊始，“保价派”保利地产已抢先在全国40多个城市降价出货。2009-2010年激进跑马圈地带来的存货压力不言而喻。

保利高层曾坦承，“2012年销售目标还是争取要有所增长，但是难度挺大。”

事实上，2011年调控最严峻时期保利已遭遇了挑战。尽管销售额站上了历史新高，但江湖座次已由第2退至第4。

2010年保利喊出了“3-5年再造一个保利”的口号，扩张举动异常生猛，一度被视为最有可能超越万科的地产商。然而，2011年万众瞩目的保利增速急降，败给了恒大和绿地。

保利究竟怎么了？

重资产模式困境

2006年刚上市还只有165亿的资产规模，仅相当于1/3个万科，1.3个招商地产(000024,股吧)和1.5个金地。

5年来，保利激进扩张的态势有目共睹。截至2011年年末，保利的资产规模已达到了1953亿，基本上实现了“3-5年”再造计划中的2000亿资产目标。

目前保利的资产，已相当于2/3个万科（2962亿）和2.5个招商地产（797亿）。这个5年12倍的扩张野心，可以理解为从一个千亿到另一个千亿的叠加。

早在2007年，规模不足400亿的保利已提出了“2000年资产破千亿”的目标。2009年年末，保利的总资产已近900亿，按2006年以来81%的复合增长率计算，千亿目标指日可待。

2010年1月，有“铁娘子”之称的宋广菊取代前董事长李海彬掌舵保利，并在内部提出了“3-5年再造一个保利”的计划，即确保未来三年的年增长目标不低于30%，争取三年后实现各项指标再度翻倍，总资产超过2000亿。

在央企火爆圈地的2009年，保利投入巨资410亿拿到1338万平方米地。2007年前保利购地款还不足200多亿。2010年，保利攻城略地的力度达到历史之最，全年新增土地权益面积高达1441万平，斥资近500亿。

与迅猛拿地快速开发对应的是保利爆发式的业绩增长。2007-2011年，保利销售额已从142亿跃升至732亿。

当然，极速扩张中保利亦受困于高负债、资金紧张等因素。“保利在2009-2010年冲得尤其快，当时拿地很猛，而且底价都不低，我们也担心它的资金链条会断裂。”北京某券商研究所人士分析。

2010年，似乎是保利极限奔跑后扩张登顶的一年。2011年正值宏观调控最严峻之时，保利迅猛扩张的态势似乎略有放缓。2011年，保利多项指标增长率在大幅下降，仅仅徘徊在“3-5年”再造计划中30%的增速左右。首先，1953亿的资产规模同比增速仅有28%，而2006-2010年，保利总资产增长率分别达到了106%、148%、31%、67%、70%。

销售方面，2011年保利实现732亿销售业绩，增速仅11%。而赶超保利的恒大、绿地仍表现出高速发展态势，业绩增速分别为59%（804亿）、19%（776亿）。

从盈利角度看，保利历年净利润增速均超过50%。然而2011年，狂飙突进式的辉煌已不再，净利润增速只有32%。

前述券商人士说，“保利之前在资金链问题上受过教训，现在会比较谨慎，运营策略有所转变，业绩放缓在情理之中。”

不光是增速放缓，保利同时减少了拿地的动作。2011年保利新增近920万平土地面积，同比下降32%，购地款为240亿。竞争对手恒大则不然，2011年新增项目4084万平，增长42.5%。

“通常来讲，购地款占销售金额的一半比较合理。”深圳某地产顾问说。2011年，保利土地投资金额仅占当年732亿销售金额的33%，而在2009、2010年，这一比例分别高达95%、76%。

前述券商人士指出，“虽说保利是国企，但拿地、资金的优势没以前明显。95%的土地要按招拍挂的程序，有优势也是间接的，而且融资成本其实也不算低。”http://news.cs.fang.com/2012-04-05/7401751.htm

艰难转身，商业地产将占3成

2011年暴风骤雨式的宏观调控频频来袭，住宅市场疲软。和多数以传统住宅为主业的地产商一样，保利也经历着前所未有的转型，即加紧布局商业地产等领域。

2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。保利掘金商业地产的意图可见一斑。

近日，保利在北京启动商业地产发展战略，表示“3-5年内将达到住宅与商业地产投资7：3的新投资结构”、“新10年里商业地产将提升到与住宅地产同等高度”。

事实上，早在2009年，保利地产就开始试水商业地产。年报显示，2009年，广州保利世贸中心一期博览馆、二期品牌展览馆分别实现经营收入2亿和1亿元。3亿元的商业地产营收对保利2009年的整体业绩贡献比例仍较小，约为1%。

2010年，保利加大商业地产经营力度，实现经营收入5亿元，在357亿的整体营收中的占比仍只有1%。“限购、限贷下多数住宅型地产商也向商业地产做转移。后者需要的资金量大，回收期长。保利本身已接近负债上限，要特别注意资金安全。”前述券商人士说。

如果按照保利的“十二五规划”，未来商业地产一年的营业收入计划将达到20-25亿。

住宅限购，商业得宠。2011年，主要城市商业地产租金售价齐升，各路资金纷纷涌入。据统计，继去年全国商业地产完成投资额约1万亿元后，2012年新资金仍在源源不断地注入商业地产领域。业内人士指出，商业地产远没有外界想像的那么好，泡沫正在悄然堆积。而一些企业也已开始谨慎前行，通过适度扩张及运营模式多元化等方式实现业绩的平稳增长。

潜在风险聚集

据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。

根据监测数据，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低。

受租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金在伺机进入这一领域。业内专家表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加，背后的资金不可估量，其中不少是因为住宅限购而转向商业。

然而，商业地产并非外界所预期的那么好。据搜房网统计，2012年上海将有22个商铺项目入市；高纬环球发布的报告称，2012年北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心面积达78万平方米，庞大的供应量势必会拨动供需的天平。

“受调控影响，住宅用地以底价成交的现象越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”阳光新业集团副总裁吴尧表示，2011年住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，在主要城市有较强代表性。而这些商业性用地将于2012-2013年供应市场。

由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。吴尧表示，除供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产问题将会逐渐暴露。

部分房企谨慎扩张

“从趋势上看商业地产市场整体依然会继续向上，尤其是一些大企业，还会对商业地产追加投资。但对未来市场潜在风险，不少企业已经开始未雨绸缪，今后的扩张将趋于谨慎。”吴尧表示。

“今年公司重点有北京东三环新业中心·水晶宫、天津友谊路新业广场、天津滨海新区MSD3个新项目。”吴尧表示，出于对未来市场的考虑，公司决定依照原计划稳步扩张。目前公司资金充裕，并不排除年内会并购1-2个商业项目的可能。据了解，在未来2-3年内，阳光新业集团计划新开7-9个商业项目。

除此以外，“我们还在大力拓展商业管理输出业务，走轻资产路线。”据吴尧介绍，考虑到未来2年内将会有大量的商业项目入市，而市场专业人才十分缺乏，公司决定，依托自身成熟的商业管理团队，大力拓展商业管理输出，通过受托管理的方式，进行扩张。据了解，目前阳光新业集团已经有多个与国内外知名发展商合作的商业管理输出项目。

不知道保利的房子怎么样

据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。

2010年保利喊出了“3-5年再造一个保利”的口号，扩张举动异常生猛，一度被视为最有可能超越万科的地产商。然而，2011年万众瞩目的保利增速急降，败给了恒大和绿地。

从盈利角度看，保利历年净利润增速均超过50%。然而2011年，狂飙突进式的辉煌已不再，净利润增速只有32%。

前述券商人士说，“保利之前在资金链问题上受过教训，现在会比较谨慎，运营策略有所转变，业绩放缓在情理之中。”

不光是增速放缓，保利同时减少了拿地的动作。2011年保利新增近920万平土地面积，同比下降32%，购地款为240亿。竞争对手恒大则不然，2011年新增项目4084万平，增长42.5%。

“通常来讲，购地款占销售金额的一半比较合理。”深圳某地产顾问说。2011年，保利土地金额仅占当年732亿销售金额的33%，而在2009、2010年，这一比例分别高达95%、76%。

前述券商人士指出，“虽说保利是国企，但拿地、资金的没以前明显。95%的土地要按招拍挂的程序，有也是间接的，而且融资成本其实也不算低。”http://news.cs.fang.com/2012-04-05/7401751.htm