主题：王倩：新政后，刚需成楼市救命稻草？

         谁在觊觎你的第一次？

   新政已经出台一个多月，长沙楼市出现些微变化，但价格并未如预期出现降价，开发进度延期或推迟开盘时间，不然就像万科一般悄无声息地开盘。利海米兰春天负责人透露：“受新政影响，从4月下旬开始，来访量明显减少，总体差距不大是因为受4月30日项目开盘影响，但环比已下降27%。”从他们提供的数据来看，3月17日至4月17日的售楼部访问量是541人次，而4月18日至5月17日则降至395人次，但是，因为内部景观环境及84平方米三房和119平方米四房的户型优势，他们在开盘时成交了两百多套。
   茂华·国际湘显然没有米兰春天过得好，同时间段售楼部访问量下降近60%，成交量下降近80%，其负责人坦言：“客户观望情绪逐渐明显，小部分已认购客户延迟签约。”他们的外省客户，环比更是下降近四成。
   从反馈回来的信息看，除这两家外，凯通·国际城、夏威夷·碧水春城、长盛岚庭的客访量和成交量都有不同程度下降。
   可以肯定，这些项目和卧龙湾、紫晶城一样急，只是没有这两家吼得那么直白。另外一些项目，用实际行动来在抢占这群刚需消费者的第一次。
   好望谷云邸推出限时优惠1.5万元/套的政策吸引了不少消费者前往，而莱茵城VIP享100元/平方米的效果和它相差无几；山城明珠特价房优惠4万元和钰龙天下最高优惠9.9万元比起来，显然是小巫见大巫，而九龙·领仕汇的VIP钻石卡，交3万最高可抵50万，最低可抵18万；觉得兰亭·优壳开盘额外96折这个折扣低吗？湘麓国际现在一口价8.8折，这也不算什么，恒大地产宣布全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销……大家都想抢客户，抢到了连手握看房者资源的置业顾问也想互挖过来的程度。这里有来自投资型购房者集体观望的压力，而银行不仅为消费者多次房贷增加门槛，也加大了他们申请开发贷款的难度，长沙房地产开发企业意识到，现在抢第一次置业者这样的刚性需求，就是抢占市场份额，加速资金回笼，降低企业风险。
  
       刚需或可成救命稻草？

   “我应该属于刚性需求吧，现在的房价打了85折我还能接受，当然购房对于我本身也是一件刻不容缓的事情。”在恒大绿洲，记者遇到正在看房的李先生和他的准新娘陈小姐，房子对于他们是结婚办酒的前提，而对于是否抄底观望的问题，他们表示价格可以接受就行，自住房也不过多考虑升值问题。
   新城新世界的售楼处更是出现一些准妈妈置业者，“这里离武广高铁近，不过主要还是看重配套的学校，想为我孩子创造一个良好的教育环境。”前来看房的苏小姐告诉记者，“听说北京一个家庭只能买一套房，趁着长沙还没有出这样的规定，赶紧先买了吧。况且砂子塘小学的师资力量确实不错。”
   “房子买来是为自住，不是用来投资，不是可买可不买，而是非买不可。这才叫刚性需求”。有业内人士这样说。此言符合经济学对刚性需求的定义。对于刚性需求一词，西方经济学的概念很简单，就是硬性的，必须的东西，是指商品供求关系中受价格影响较小的需求，比如房产。
   就长沙而言，因为良好的经济发展态势，以及如中部崛起、长株潭“两型社会”、武广高铁通车等利好因素构成了对长沙楼市巨大的支撑作用，投资者们，无论是房地产开发商还是投资房产的高收入理财人士，普遍对长沙持乐观态度的一批人，现在也步入观望期。首开不与北辰比翼齐飞，要和长沙，也和北辰SAY GOODBYE了；准备在五一期间购入第四套房产的颜先生，因为银行提高首付暂时放弃楼市，转投金市。
   从前几次宏观调控，房地产企业可以看到，随着房地产市场的起伏波动，在房地产市场普遍低迷、住宅市场观望心态浓厚，各种不确定因素频发的情况下，刚性需求在某种程度上实际已经成了房地产企业求生存、谋发展的救命稻草。

       刚需能支撑市场多久？

   根据资料显示，2005年，长沙商品房成交量为640万平方米；2006年，成交量690万平方米；2007年，成交量攀升至近900万平方米；2008年，宏观调控期间成交量回落至680万平方米；2009年，成交量井喷到1406.58万平方米。
   今年的成交量是否如2008年时期低迷，不少房地产开发商已经向记者表示对今年楼市前景暗淡的担忧。而中地行总经理胡仲云认为，现在市场上主要购房群体还是刚性需求者，但有部分需求会被挤压到了今年下半年，“8月份是一个转折点，之后观望气氛会越来越淡，成交量会逐步攀升，应该要比2008年高，预计今年的成交量在800-900万平方米左右。”中地行所代理的米兰春天、江山帝景、星城印象都不同程度地受到影响，但由于性价比突出，在目前的长沙市场还是关注度较高，米兰春天的两百多位成交客户中，以首次置业者为主。而江山帝景与星城映象则正好相反，广州、深圳客户偏多，大多是一次性付款，尤以商铺最为明显。
   另外一名不愿透露姓名的业内人士同样认为，刚性需求对于那些品牌好、地段佳、品质高的开发商和楼盘来说是一根救命稻草，他们的楼盘可以依赖刚性需求在恶劣的市场环境下继续生存，而那些地段和品质都不行的开发商则可能在楼市低迷的情况下难以抓住这一机会。
   基于对价格的接受才得到大面积释放的刚性需求，目前长沙楼市虽然优惠与折扣较多，但大部分楼盘并没有明显降价，部分楼盘甚至稍涨，这种市场现象有可能影响到刚性需求置业者的积极性。这位业内人士还认为，2010年长沙楼市整体来说对于“冲高价”还是信心不足，而2010年的市场将利好于三类人群，其中包括首次置业人群、改善型置业人群以及投资抄底型置业人群。他们拥有足够的市场敏感性，而市场的变化最直接也是最激烈的交易变化也来源于这三类置业者。如胡仲云所说，性价比会是2010年房地产市场上的最主要的影响因素，它决定刚性需求能支撑市场多久。

哎呦 不错

如果只需要满足刚需的话，房价必然跌50%

额，刚需！