主题：瑞方顾问：农民才是化解楼市泡沫的救世主

2010年4月，有史以来最严厉的房地产调控政策《国十条》出台，一石激起千层浪，引起社会强烈关注，惶恐者有之，观望者有之。房价到底能跌多少？调控的底线在哪里？这一切都只是悬而未决，然而当《国十条》满月后发现，全国大部分城市成交量暴跌，但是价格下跌的程度远远没有达到官方预期，与此同时北京地王又频出，地方政府邀约温商、浙商、晋商前往投资，更有些地方政府公开不会出台相关细则抑制房价。一些二三线城市甚至出现量价齐升的势头，于是引发众人对新政效果的质疑，房地产泡沫为何就不破灭？究其何因？

纵观中国房地产最旺盛的10年里，疾速的城市化发展给房地产发展带来了空前绝后的机遇，同时也带来了极强的负面效应。过度资产化对实体经济的冲击和分解作用日益转化成经济矛盾。持地为王、坐享收益这种怪圈将何时转变成常规的经济现象？很显然放缓城市化进程，加速城镇化发展将是调控房地产过热的根源，是房价下跌的根本之道。

然而，中国目前城市化约47%，距离成熟稳定期70%的城市化目标还有23%的差距，以现在约1.1%左右的城市化增长率计算，将有4亿农民进城，仍将有20年的快速发展时期，也就是说中国的房地产业还有20年处于高位运行，房价何时回归理性？答曰20年后吧！

 “城市化”的过程中绑架了银行信贷，同时撑起了地方政府，房地产业俨然成为这个过程中举足轻重的，最有争议的地方支柱产业，然而这种支柱产业能有多久？

房地产业从起步开始，就与城市化进程捆绑在一起。在1997年左右，中国城市化率刚刚实现30%的水平，进入加速期，而住房改革正好同步进行，中国住宅产业的起步、加速，是伴随着城市化而进行，当然随着城市化的不断提升，房地产业的地位可能会被淡化，成为一个普通的产业，不可能永远扮演支柱产业的角色。

近期中国社会科学研究院经济研究所发表“宏观经济蓝皮书”指出“中国将在2013年结束高速城市化进程”。将达到城市化增长率的顶峰，届时城市化约在50%左右。也就是说近两年城市化将得到快速发展，接下来将进入放缓期，但仍然不低于1%的增长率，20年后中国的城市化率达到70%左右进入相对稳定阶段。也就是说中国房地产业伴随着城市化仍有20年的大好时光。20年后城市化增长率将停滞，届时对房地产业的发展将是重创。

当房地产驾上“城市化”引擎，进入了极速发展的通道的同时，2010年中央一号文件第七次的把“三农问题”摆在首位，增加三农投入总量，统筹城乡发展，加速城镇化进程，将农村人口向中小城市和城镇转移。这些思路和政策将是与中国的房地产发展息息相关。城镇化和城市化是中国房地产发展绑架的两架马车，只是所驶的方向相反而已，城市化加速了房地产泡沫的形成，城镇化发展加速了泡沫的破灭。

中国的房地产泡沫存在于一线城市，但是在中小城市仍是理性运行，在快速的城市化进程中的确有大量的农民进城，但是这些农民进城后市不可能购买类似北京、上海、深圳等一线城市的房子，能买得起的也就是在中小城市或城镇的住房，也就形成了在城市化进程中的结构性问题，他们的低房价需求只能在城镇化中实现，同时也就加剧了一线城市高房价泡沫的破灭，以中小城市或城镇发展为载体推进城市化进程，这是调控房地产发展的必然之路。加速城镇化发展，平衡中小城市和大中城市的房地产需求，最终实现房地产价格回归理性。

加速城镇化发展，平衡中小城市和大中城市的房地产需求，最终实现房地产价格回归理性。

这个新闻……

哎，真不知道该说什么。

算了，不打击楼主了