主题：年末返湘置业潮渐热，二手房成为新宠，但购房者须注意一些细节！！！

“落叶归根”是中国人的一句古话，但是小月觉得这个确实是代表我们每一人对家乡无比的思念，这不，对于尤其是在大城市漂泊了很久的人来说，经常的拼搏奋斗也许能够在大城市立足了，但是租来的房子，适中觉得心里不是滋味，也少了一种安全感与归属感。

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现在又快到年末了，很多在外的游子也打算回乡置业，于是乎，回湘置业成为热点了。在这其中，也有少的80、90后经历着苦苦奋斗的青春，并希望这些年的奋斗可以换回一个有着故乡味道的暖宅，结婚生子，安家乐业。但是耗不起的青春比起水涨船高的房价已经不算是， 新房将近7000元/平的均价，本就让他们望而却步，加上装修的话，成本就越高了。于是，二手房对于他们来说无疑是一个不错的选择。

小月其实一直以来也觉得二手房对于购买能力有限的人来说，是一个不错的选择！！！但是买归买，有些事项大家也必须知道。。。

一、准确理解“限购令”政策

长沙市的房屋“限购令”原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售长沙市中心城区一环内的住房。因此，无论户口有没有迁出长沙市，返乡置业者在购房时先对照自己的情况和欲购房屋的位置，看自己属不属于“限购”之列，否则，即使对房子再满意也只能望房兴叹。

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二：标价不等于实际购买价

与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及中介费等。很多二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都由买家支付，卖家只收“净价”，不管税费，已成为当前二手房市场的“潜规则”。

例如购买一套标价50万元的普通二手房，如果该房购房不足5年，所售房屋并非家庭唯一住宅的，卖家所需缴纳的营业税及附加、个人所得税以及买家需缴纳的契税和中介费等，所有费用全部加起来约需6万元。也即是说，买这套50万的房子，最后买家要拿出56万元才买得到。

三：外地人办二手房贷款有门槛

据了解，长沙市并非所有银行都办理二手房贷款，像建设银行就没有开展二手房贷款业务，而工商银行虽然可以办理二手房贷款，但对于外地人而言，需要提供缴交一年社保的记录，否则不予办理。而贷款的条件和所需资料和办理商品房一样，即首套房可以办理7成按揭，利率为基准利率，二套房只能办理4成按揭，利率为基准利率上浮20%。

返乡置业者购房者则要根据自己的经济情况进行相应的选择，如果达不到办理二手房贷款的条件，则要准备好全款购房。

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四：掌握二手房贷款额评估计算

虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。通常在申请二手房贷款时，银行要先对房产进行评估。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

据了解，房屋评估价是根据当时的市场情况，通过专业评估机构对房产价值进行评估而计算出来，一般二手房评估价都低于市场价，通常，二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。如果一套市场价50万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为40万元。如果按照贷款首付三成计算，首付款为12万元，加上成交价与评估价的差额10万元，购买这套二手房，即要准备22万元的首付款，而非通常理解的15万元首付款。

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五：知晓房龄与贷款额度挂钩

据了解，目前我市多数银行在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长为20年。

返乡置业者大多对二手房贷款政策知之甚少，致使在后期申请贷款过程中困难重重。为此，特别提醒购房者，贷款购买二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定。

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六：不签“阴阳合同”

为了达到少交税的目的，很多人选择了“阴阳合同”的做法，即除真实合同外，签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”报税。

市房屋产权监理处的相关负责人介绍，返乡置业者完全不必为了达到“省税”的目的在合同上做“手脚”，一方面现在这种做法不能省税。另一方面，“阴阳合同”中真实合同和虚假合同差额部门的房款在法律上得不到保护。当买家再次转让所购房屋时，会产生虚增售房利润，导致税负增大。如果一旦所买房屋以后遇到拆迁，还可能面临补偿价格较低的风险，可谓得不偿失。

小月觉得年底了，大家买二手房其实也不错，拎包就可以入住，说不定在那里还可以过个快乐的新年呢，但是上述这些问题，大家也应该要注意，不要本身想买套新房过个快乐的新年，结果因为缺乏一些常识，弄得那么不愉快~~~其实，上面这些细节也不是那么繁琐，大家稍微注意下就好~~小月希望自己搜集的这些资料，能够帮助到大家！！！祝您购房愉快~~

当然，大家还有什么要补充的，或者有什么好的购房经验给大家，都欢迎来拍砖啊。。。

年底了，确实很多人都想回家乡买房啊

我也觉得二手房挺好的啊

看来无论是二手房还是新房都得注意很多啊

好多人在外打拼之后还是想回家置业。买二手房也是个不错的选择。

我就是不太想买二手房呢，总感觉怪怪的

买房要注意的真多

现在长沙的房价比其他省会城市还是便宜些呢

我还是更愿意买新房

购房者必须要注意这些细节的啊