主题：小产权转正对我们是好事还是坏事？

日前，作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心，首次公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告，其中关于土地制度改革方面的表述尤为引人注目。该方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决这一历史遗留问题。

这意味着，如果该方案实施，我国体量庞大的小产权房，将会有条件地“转正”。这个方案是否真的能够打破“十年调控九成空”的僵局呢？

支持派：

中原地产负责人表示：如果小产权房能够转正，整个房地产市场的基础就出现了变化，因为整个的土地供应量或者各方的利弊格局出现了明显的变化。一旦小产权能够转正，农村的宅基地就有可能流转到住宅用地市场，目前来看，国内5-10年是不可能出现真正的落地。

对于小产权房能否转正，业内人士表示“不会很快就会出台具体的政策。但小产权房这个问题一定不会一直拖下去，会有一套解决的办法。我个人比较倾向于有条件地给予小产权房转正的机会，但不一定是直接转化为普通商品房，否则有可能引起市场的混乱。”

小产权转正风险隐患分析

一、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。

二、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。

三、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。

四、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。

五、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。

小产权转正的好处

据专家分析：集体土地入市和小产权转正，从长远关系来看，会从房产供求关系上，影响中国房产市场，从而起到杠杆调解的作用。中国高房价下降是必然趋势，房价下降或指日可待。

有分析认为：集体土地入市是土地政策发展的必然趋势。因为现行的土地制度，导致农民和土地关系得不到明确，在这二者之间，有诸多因素可以插手其中，导致中国土地问题乱象丛生。特别是农民的利益出现了严重的分配不平衡，同地不同权、同地不同价的矛盾突出，这严重影响了土地资源的使用效率。允许集体土地入市，将有助于建立城乡统一的土地市场，在严格控制土地规划的前提下，通过市场手段实现土地功能的最优配置。

总结

小产权房能否合法化，考验的实际是“藏富于民”的决心。

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