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主题：银行房屋贷款的点点事(转)
- 发表于2012-01-06
一、银行的选择
1、一手房
如果你所购买的是一手房，即在开发商手中买过来的期房（是就未办理房地产权证的房子），所能选择的贷款银行非常有限，因为受到开发商所开发的楼盘是否在哪家商业银行办理准入的限制，比如：A开发商所开发的B花园，在工行、建行已办理好楼盘的准入，那么你只能选择工行或建行，如果只有在工行准入，那么你只能唯一选择工行了，就要看开发商办理楼盘准入的情况而定。在这里就要注意了，建议准业主们在两家银行以上申请房屋按揭，因为受所谓的“贷款额度规模限制”，即使商业银行审批通过你的按揭申请，也未必能放款或即时放款，这样会影响到开发商交楼给你。
如果你所购买的是一手房，即在开发商手中买过来的期房（是就未办理房地产权证的房子），所能选择的贷款银行非常有限，因为受到开发商所开发的楼盘是否在哪家商业银行办理准入的限制，比如：A开发商所开发的B花园，在工行、建行已办理好楼盘的准入，那么你只能选择工行或建行，如果只有在工行准入，那么你只能唯一选择工行了，就要看开发商办理楼盘准入的情况而定。在这里就要注意了，建议准业主们在两家银行以上申请房屋按揭，因为受所谓的“贷款额度规模限制”，即使商业银行审批通过你的按揭申请，也未必能放款或即时放款，这样会影响到开发商交楼给你。
- 发表于2012-01-06
2、二手房
如果你所购买的房屋是二手房，即在个人或法人（非开发商，前手已办理好房地产权证的房子），你可选择的贷款银行较多，你可去多家商业银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，你可比较一下，哪个划算些，当然，你也可以向多家银行申请贷款，这个就需要你所购房屋的前手配合（技巧：你和前手谈，向多家银行申请的好处是哪家银行批复快，哪家放款先，你就在哪家办理贷款，这样前手自然得到尾款也快）。
如果你所购买的房屋是二手房，即在个人或法人（非开发商，前手已办理好房地产权证的房子），你可选择的贷款银行较多，你可去多家商业银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，你可比较一下，哪个划算些，当然，你也可以向多家银行申请贷款，这个就需要你所购房屋的前手配合（技巧：你和前手谈，向多家银行申请的好处是哪家银行批复快，哪家放款先，你就在哪家办理贷款，这样前手自然得到尾款也快）。
- 发表于2012-01-06
2、费用
(1)一手房所需要的费用较少，其中包含律师见证费（或公证费）、贷款印花税、房管部门查档、抵押费、代办费。律师见证费就是你和银行所签贷款合同由第三方人来证明法律的真实性，一般计算方法是你的贷款额的0.1%~1%，这个你看你的口水了，你口水多到把银行淹了，那你肯定是最优惠的；贷款印花税这个不用说了，这个交国家的，5元钱，相信这个没人讲价；房管部门查档、抵押费这是当地房管部门的霸王条款，房管部门怎么收你就得怎么交，这个没得商量的；代办费用就是律师或其他人帮你和银行跑脚办理抵押登记手续的费用，这个有得商量的。如果还有其他费用，肯定是银行或是和银行有利益分成关系的了，这个地球人应该懂的吧。
(1)一手房所需要的费用较少，其中包含律师见证费（或公证费）、贷款印花税、房管部门查档、抵押费、代办费。律师见证费就是你和银行所签贷款合同由第三方人来证明法律的真实性，一般计算方法是你的贷款额的0.1%~1%，这个你看你的口水了，你口水多到把银行淹了，那你肯定是最优惠的；贷款印花税这个不用说了，这个交国家的，5元钱，相信这个没人讲价；房管部门查档、抵押费这是当地房管部门的霸王条款，房管部门怎么收你就得怎么交，这个没得商量的；代办费用就是律师或其他人帮你和银行跑脚办理抵押登记手续的费用，这个有得商量的。如果还有其他费用，肯定是银行或是和银行有利益分成关系的了，这个地球人应该懂的吧。
- 发表于2012-01-06
(3)还有些附加费用，如理财费、按揭费、额度占用费，那银行的附加费用或是房产中介、销售公司无中生有的费用，这些费用的处理就见人见智了，有一点提醒大家的是，国家曾出台过一些什么文件，说房贷不能夹带理财产品一起销售的。
- 发表于2012-01-06
三、贷款所需资料
1．身份证，如是已婚人士就要夫妻两人的身份证，当然，要是联名的，那就要更多人的身份证；
2．户口本，这个没什么好说的，注意的是有些银行如果你不是户主，那户主的信息页和登记卡都要复印；
3．婚姻证明，也就是结婚证、离异证、未婚证明；
4．工作证明，某些银行有特定格式的，或是要有某些要素的，这个要问清楚银行；
5．流水帐，就是你收入的证明；
6．非当地户籍的还需提供当地的一年期以上的社保历史证明或是个人纳税证明；
7．查档证明，这个查档证明是去房管部门查询你有没有房屋权属记录，就是查你有没有房子，如有为几套之类的，要这要自己去房管部门办理；
8．银行所需的其他资料；
1．身份证，如是已婚人士就要夫妻两人的身份证，当然，要是联名的，那就要更多人的身份证；
2．户口本，这个没什么好说的，注意的是有些银行如果你不是户主，那户主的信息页和登记卡都要复印；
3．婚姻证明，也就是结婚证、离异证、未婚证明；
4．工作证明，某些银行有特定格式的，或是要有某些要素的，这个要问清楚银行；
5．流水帐，就是你收入的证明；
6．非当地户籍的还需提供当地的一年期以上的社保历史证明或是个人纳税证明；
7．查档证明，这个查档证明是去房管部门查询你有没有房屋权属记录，就是查你有没有房子，如有为几套之类的，要这要自己去房管部门办理；
8．银行所需的其他资料；
- 发表于2012-01-06
等额本息 等额本金
每月还款 每月8384.64元 首月10833.66元/末月4194.44元，平均为7514.05元
贷款总利息 1007515.91 803373.50
从上表可以看出，等额本金20年下来所付的利息较少，但刚开始还款压力较大，等额本息还款压力相对较小，但所付利息较多。如何选择，这就看你的收入情况来定了，这两种还款方式可自由选择，你不选择，银行会默认你是选择等额本息。提示一点，网上有好多网站可以下载银行按揭计算器，你可以下载来为自己算算。
每月还款 每月8384.64元 首月10833.66元/末月4194.44元，平均为7514.05元
贷款总利息 1007515.91 803373.50
从上表可以看出，等额本金20年下来所付的利息较少，但刚开始还款压力较大，等额本息还款压力相对较小，但所付利息较多。如何选择，这就看你的收入情况来定了，这两种还款方式可自由选择，你不选择，银行会默认你是选择等额本息。提示一点，网上有好多网站可以下载银行按揭计算器，你可以下载来为自己算算。
- 发表于2012-01-06
五、贷款手续
1．两方签定房屋（或预售房）买卖合同，当然，这只是意向性合同，不要先去过户，也不要交首期，订金这就看你和前手的谈的条件了。
1．两方签定房屋（或预售房）买卖合同，当然，这只是意向性合同，不要先去过户，也不要交首期，订金这就看你和前手的谈的条件了。
- 发表于2012-01-06
3．当银行审批通过后（是同意你的贷款申请，不是同意给你放款），这时你就要注意了，你要问清银行经办人员，你的贷款如抵押办妥后，能安排什么时间给你放款，至少大概给个时间，确定后，你就可以去办理过户，首期款给付。这里又要注意了，一般银行是要求首期款在办理行给付的，你在别的行给付办理行是不承认的。
- 发表于2012-01-06
六、完啦，不要看啦，你已成为房奴了，努力赚钱还房款吧。
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银行房屋贷款的点点事(转)
本人在商业银行工作了七年（商业银行并不只是城市商业银行，工、农、中、建、光大、招商、广发等等都是），主要负责贷款，现已离职，因为看不惯银行的种种黑幕，在这里就冒生命危险为大家讲一下房贷的注意事项，希望对各位准业主有所帮助。